賃貸物件の共用部分とは？玄関ドアやベランダの使い方についてもご紹介

賃貸物件に住んでいる方の間でも意外と知られていないのが、アパートやマンションの「共用部分」です。
エントランスや廊下などは共用部分として認識していても、ベランダが共用部分だとは知らずに、物をたくさん置くなどして使用している方もいると思います。
そこで今回は、賃貸物件の共用部分とはどこを指すのか、玄関ドアやベランダの使い方についてもご紹介します。

賃貸物件の共用部分とは

賃貸物件で暮らす場合には、共用部分とはどこまでなのかを知っておかないと、トラブルの原因となってしまいます。
ここからは、賃貸物件の共用部分とはどこなのかご紹介します。

主要構造部分や共用の配管

共用部分とは、アパートやマンションなどで、賃貸人が共同で使用する部分を指します。
共用部分は「法定共用部分」と「規約共用部分」の2種類に分けられます。
法定共用部分とは、「区分所有法」に基づいて規定された、建物の構造部分や設備のことです。
たとえば、壁、支柱、基礎、屋根などの主要構造部分がこれに該当します。
また、共用に属する配管や配線なども法定共用部分に含まれます。
さらに、廊下、階段、エレベーター、エントランスなど、構造上共用とされる部分も該当するでしょう。
これらの部分は、法律によって設置が義務付けられているものです。
また、通路については消防法で「避難時の支障となるものは置いてはならない」と定められています。
私物を共用部分に置くことは火災予防条例に違反する可能性があり、トラブルの原因となるため注意が必要です。

管理規約で定められた場所

規約共用部分とは、区分所有法などの法律で定められているわけではなく、管理組合の「管理規約」に基づき共用部分として定められた場所です。
例として、管理人事務室や集会所、駐車場、駐輪場などが挙げられます。
共用部分は専有部分に含まれない場所で、全賃貸人が利用できます。
ただし、共用部分は誰でも使用できる一方で、私物を勝手に置くことは禁止されているため、注意が必要です。
オーナーの許可なく物を置いた場合、所有権の侵害にあたる可能性があります。

窓ガラス・玄関ドア・ベランダは共用部分

住戸の窓ガラスや玄関ドア、ベランダなどは共用部分に含まれます。
ただし、これらには各住戸の居住者だけが利用できる「専用使用権」が設定されており、誰でも自由に使用できるわけではありません。
また、マンションの1階部分にある「専用庭」も共用部分に該当しますが、居住者のみが使用できるスペースです。
これらの共用部分については、管理や補修の責任が使用している居住者にあるという決まりとなっています。

賃貸物件の玄関ドアは共用部分なのか

賃貸物件の共用部分とはどこかを考えるうえで、玄関ドアの共有部分と専有部分の区別を知っておくことはとても重要です。
ここからは、賃貸物件の玄関ドアは共用部分なのかについてご紹介します。

玄関ドアの外側が共有区分

玄関ドアは、アパートやマンションの共有部分と専有部分の境目にあたります。
そのため、どこまでが共有部分かがわかりにくいため、注意が必要です。
国土交通省のマンション管理規約の標準モデルでは「玄関扉は、錠および内装塗装部分を専有部分とする」と明記されています。
これにより、玄関ドアの内側は居住者の専有部分となり、外側は共有部分となります。
ただし、物件によっては管理規約に独自の規定が定められている場合もあるため、管理規約を確認しておくことが望ましいです。

玄関ドアの内側が専有部分

一般的なマンションの規定によれば、玄関ドアの内側は専有部分となるため、内側部分は自由に飾り付けることが可能です。
しかし、玄関ドアの外側は共有部分であるため、勝手にドアを取り替えたり、鍵を変更したりすることはできません。
共用部分に関する規定は物件によって異なる場合があるため、何か交換が必要な場合は、まず管理組合に確認することが重要です。

共有部分のリフォーム

マンションやアパートにおいて、共有部分のリフォームはオーナーが管理することになっているため、個人で勝手にリフォームをおこなうことはできません。
これは、賃貸物件だけでなく分譲マンションにも当てはまります。
そのため、たとえ個人の所有物であっても、備え付けの玄関ドアが好みに合わないことを理由に丸ごと交換する行為は禁止されています。
また、鍵を勝手に交換することもできません。
鍵やドアノブが壊れた場合、老朽化が原因であれば管理組合の責任となり、通常の使用で壊れた場合は所有者の負担となります。

賃貸物件の共用部分「ベランダ」における注意点

賃貸物件において、ベランダは共用部分にあたるため、使用する場合にはさまざまな注意点があります。
ここからは、賃貸物件の共用部分「ベランダ」の使用における注意点をご紹介します。

ベランダは共用部分である

賃貸物件でも分譲マンションでも、ベランダは共用部分に該当します。
ベランダは誰でも自由に使えるわけではなく、「居住者の専有使用が認められた共用部分」となります。
日常的にはある程度自由に使用できますが、火災や自然災害が発生した場合、ベランダは避難経路として使用されるため、大規模な改造や避難を妨げるものの設置はできません。
万一の場合にすぐに動かせ、原状回復が可能な範囲であれば、植物を置くことは可能です。
また、ベランダの手すり部分にすだれや木材などで目隠しをつけることも一般的には問題ありません。
さらに、ベランダの床にウッドパネルや人工芝、タイルなどを敷くこともできますが、避難はしごなどがある場合は、その上に物を置かないようにしましょう。

花火は禁止

賃貸物件のベランダでは、花火は禁止と考えておいてよいでしょう。
マンションの規約で禁止されているケースが多く、その理由としては、防災の観点からベランダは火気厳禁とされていることが挙げられます。
さらに、花火は火を使うだけでなく、音や煙も発生するため、近隣の部屋にとって迷惑行為と見なされる可能性があります。
また、お子さんがいるご家庭では、夏にベランダでプールを出して遊びたいと考えることもあるかもしれません。
ベランダにプールを設置して遊ぶことを禁止するケースは少ないかもしれませんが、下の階に水が落ちて洗濯物が濡れる場合や、排水溝へ大量の水が流れ込む場合があるため、十分な配慮が必要です。

喫煙はトラブルになりやすい

タバコを吸う方のなかには、部屋の中では煙が気になるため、ベランダで喫煙する方もいるかもしれません。
賃貸物件のベランダでの喫煙は、その行為自体が禁止されていなくても、近隣トラブルの原因となる可能性があるため、注意が必要です。
たとえば、「隣のベランダからタバコの煙が流れてきて窓が開けられない」「洗濯物にタバコのにおいがついてしまった」といった苦情が寄せられることがあります。
なかには訴訟問題に発展したケースもあるため、喫煙は迷惑行為と考え、控えておく方がよいでしょう。

まとめ

賃貸物件の共用部分とは廊下や階段、エントランス、窓ガラス、玄関ドア、ベランダなどを指し、共用部分には法定共用部分と規約共用部分があります。
玄関ドアの外側は共有部分ですが、内側は専有部分となり、共有部分のリフォームは勝手にできません。
ベランダは居住者の専有使用が認められているものの、共有部分であり、火災時の避難経路として使用するため、避難を妨げる物の設置はできません。