賃貸物件の「専有面積」とは？計算方法や一人暮らしに必要な広さを解説

引っ越しが必要になり賃貸物件を探していると「専有面積」との表記を目にすることがありますが、何を表すものかわからない方もいるでしょう。
専有面積は、住み心地に関係する重要なポイントであり、事前に理解しておいたほうが納得のいく住まい探しを実現できます。
今回は、賃貸物件における専有面積とは何を意味するものか、計算方法と一人暮らしに必要なお部屋の広さを含めて解説します。

賃貸物件における専有面積とは

賃貸物件を借りるにあたり、事前に把握しておきたいのが専有面積の概要です。
専有面積とは何か、賃貸物件のどこを示しているのか確認しましょう。

専有面積とは

専有面積とは、賃貸物件や分譲マンションなどにおいて、区分所有者だけに利用を許された専有部分の面積を指します。
区分所有者とは、アパートやマンションなど集合住宅の住民を、専有部分は各戸の内側を表す言葉です。
賃貸物件など、建物に住む方々全員が利用できる部分を共用部分と呼ぶことから、双方を区別するために専有面積のフレーズが使われるようになりました。
専有面積として含まれるのはリビングをはじめ、寝室やキッチン、トイレにクローゼットなど広範囲にわたりますが、お部屋の内側すべてが専有面積に該当するわけではありません。
賃貸借契約を結んで借りているとしても、お部屋のなかには専有面積に含まれない場所が存在します。

賃貸物件において専有面積に含まれない部分

専有面積に含まれない部分としては、玄関ポーチやバルコニーなどが挙げられます。
玄関ポーチとは玄関ドアから共用通路までの部分を指し、お部屋の出入り時に使用する場所ですが、屋外にある場所であるため専有面積の対象外です。
バルコニーもお部屋の外に位置しており、屋内を対象とする専有面積の考え方とは異なることから対象には含まれません。
そもそも管理規約にてバルコニーは共用部分と定められており、災害発生時は避難経路としても活用されるため専有面積の対象からは除外されます。
ロフトも専有面積に含まれると思いがちですが、ロフトをのぞく部分の専有面積の半分に満たない広さ、かつ天井高1.4m以下の2条件を満たすロフトは専有面積に該当しません。
賃貸物件の専有面積のうち半分に満たない広さの床下収納、玄関ポーチの横に設置されているメーターボックス、室内の配管スペースも専有面積の除外対象です。

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賃貸物件の専有面積を計算する方法

賃貸物件の専有面積を調べる方法は「壁芯面積」と「内法面積」の2種類です。
どちらの方法も算出される面積はキッチンやバスルームなどを含めた数値であり、リビングや居室に限定した面積は計算できません。
ほかの特徴は、計算方法により異なるため、一度確認しておくと良いでしょう。

壁芯面積

壁芯面積とは、お部屋を真上から見たとき、四方の壁の中心を結んで計算する面積を指します。
読み方はそのまま「へきしん」もしくは「かべしん」面積と呼びます。
壁芯面積は賃貸物件の借主が使用できるスペースだけでなく、壁の厚みの半分も含まれるため、自宅として家具家電を置いたりくつろいだりできる空間の面積よりも広くなるのが特徴です。
賃貸物件の専有面積を壁芯面積で計算した結果を提示するのは主に分譲マンションに多く、賃貸物件の物件情報として壁芯面積が記載されるケースはほとんどないでしょう。
なお、現実の居住スペースより広くなるにもかかわらず壁芯面積が用いられる理由には「不動産の表示に関する公正競争規約」が関係します。
公正競争規約によると分譲マンションなどの物件は新築も中古も関係なく、内法面積による計算との混同を避ける意味合いで原則的に壁芯面積を用いること、とされているのです。
とくに、新築の分譲マンションは建設途中から販売活動を開始するため、広告を出す時点では正式な専有面積を計算できない状態です。
壁の厚みの中心から内側の面積を計算する壁芯面積なら、物件が完成する前でも専有面積を算出できることから、分譲マンションでは壁芯面積が採用されています。

内法面積

内法面積とは、お部屋を真上から見たとき、四方の壁の内側の範囲を指します。
読み方は「うちのり」面積で、居住スペースとして利用できる面積とほぼ変わらない計算結果となるのが特徴です。
壁の厚みの中心から計算する壁芯面積と比べると、壁の内側全体の面積を示す内法面積は狭くなります。
不動産広告の表記に内法面積の計算結果が用いられるのは賃貸物件のアパートやマンション、中古の分譲マンションが一般的です。
ただし、賃貸物件における不動産広告の表記方法にルールはなく、内法面積ではなく壁芯面積を専有面積として表記しても問題はありません。
不動産広告を確認しても、壁芯面積か内法面積のどちらで計算したか判断できないケースが見受けられるのも実情です。
賃貸物件の情報に目をとおし、専有面積の計算方法が明確でなければ、念のため事前に不動産会社の担当者に尋ねておくと安心です。

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ケース別にみる賃貸物件での一人暮らしに適した専有面積の広さ

賃貸物件を借りて一人暮らしを始めるにあたり、専有面積は最低でも15㎡以上はほしいところです。
そのほか、職業や年齢の違いによっても必要な専有面積の広さは異なるため、ある程度の目安を参考に賃貸物件を探すと、快適な生活の実現が期待できます。

学生の一人暮らしに必要な専有面積

進学などを理由に一人暮らしを始める学生は、15㎡～20㎡の賃貸物件を中心に選ぶと良いでしょう。
専有面積が20㎡以下の間取りは室内に仕切りがないワンルームや、キッチンと居室が一体の1Kがメインです。
専有面積が25㎡以上の賃貸物件は広く快適な暮らしを送りやすい反面、家賃が高額になりやすく月々の出費が生活費を圧迫するおそれがあります。
主な収入源が仕送りやアルバイトなどに限られる学生のうちは、20㎡以下の賃貸物件を中心に探し、家賃を抑えたほうが良いでしょう。

女性の一人暮らしに必要な専有面積

女性の一人暮らしに適した専有面積は最低でも25㎡、余裕があれば30㎡ほどの広さがあると生活しやすいです。
間取りは1Kにくわえて、ダイニングキッチンが付いた1DKのほか、リビングとダイニングキッチンに居室が付いた1LDKも対象に入ります。
専有面積が広くなると家賃も高くなりますが、ある程度の収入がある社会人であれば家賃にかけられる金額も多くなり、借りられる賃貸物件の選択肢も増やせるでしょう。
とくに、趣味やファッションなどにお金をかけている方は荷物が多くなりやすく、狭いお部屋での生活はストレスにつながる可能性が考えられます。
家賃にかけられる金額を計算し、予算に応じた広さの賃貸物件を探してみてください。

30代の一人暮らしに必要な専有面積

30代の一人暮らしであれば、30㎡を超える専有面積の賃貸物件で生活することも可能です。
1LDKのほかにも、居室を2部屋確保できる2LDKの間取りの賃貸物件を借りられるでしょう。
20代と比べて30代は収入が増えて金銭的余裕が生まれ、広々とした賃貸物件を借りられる方が増えてくるころです。
インテリアにこだわり、お気に入りの家具や家電を室内に配置する方も多く、ある程度の広さがある賃貸物件への引っ越しを検討し始めるケースもあるでしょう。
なお、趣味部屋などさまざまな用途で広いスペースを確保したい方は30㎡程度の広さでは心もとないこともあるため、35㎡以上の賃貸物件を探すのもおすすめです。

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まとめ

賃貸物件における専有面積とは、賃貸借契約を結んだ方だけに使用が認められたスペースです。
専有面積の計算方法は壁芯面積と内法面積の2種類ですが、賃貸物件は基本的に内法面積が用いられます。
一人暮らしを始めるために賃貸物件を探すときには、ぜひ専有面積の目安を参考にしてみてください。